[국토교통부,보도자료]집주인과 세입자가 상생하는 ｢임대주택 등록 활성화방안｣ 발표

부동산관련정책이 그 의도는 알겠지만, 이번 국토교통부의 보도자료는 제게는 납득하기 어렵운 부분이 있습니다.

서울의 부동산 가격이 폭등하고 있는데, 뭔가 묘수가 있을법한 기대를 하고 있던 1인입니다.

부동산에 대한 왜곡된 시장현상을 극복할수 있는 방법을 찾기를 기대합니다.

아래내용은 국토교통부의 보도자료인데, 납득하기가 난해하고, 의도가 뭔지 알수가 없네요.

저만 그런건가요???

[국토교통부,보도자료]

집주인과 세입자가 상생하는  ｢임대주택 등록 활성화방안｣ 발표

- 전월세 이사걱정 확 줄여드리겠습니다 -

정부는 당정협의(12.10), 경제관계장관회의(12.11)를 거쳐 12.13(수) 관계부처 합동으로「임대주택등록 활성화방안」을 발표하였음

주요 과제별 담당 부서

추진과제

담당자 및 연락처

1. 임대사업 등록 활성화
지방세 감면 확대	취득세‧재산세 감면 일몰 연장 (‘18→‘21)	행안부 지방세특례제도과 이광영 사무관(☎02-2100-4089)
	40㎡ 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준 폐지	행안부 지방세특례제도과 이광영 사무관(☎02-2100-4089)
	다가구주택 재산세 감면 - 가구당 40㎡ 이하	행안부 지방세특례제도과 이광영 사무관(☎02-2100-4089)
󰊲 소득세 감면 확대	연 2천만원 이하 임대소득  ‘19년부터 과세 시행	기재부 소득세제과 유민희 사무관(☎044-215-4214)
	분리과세 필요경비율 조정	기재부 소득세제과 유민희 사무관(☎044-215-4214)
󰊳 양도세 감면 확대	준공공임대 양도세 장특공제 확대  (8년 50% → 70%)	기재부 재산세제과 박찬웅 사무관(☎044-215-4313)
	양도세 중과배제, 장특공제 및  종부세 합산배제 대상 축소 (5년 임대시 → 8년 임대시)	기재부 재산세제과 박홍희 사무관(☎044-215-4314)
󰊴 건보료 부담 완화	연 2천만원 이하 임대소득  건보료 부과	복지부 보험정책과 강슬기 사무관(☎044-202-2702)
	등록 임대사업자 건보료 감면 (4년 임대 : 40%, 8년 임대 : 80%)	복지부 보험정책과 강슬기 사무관(☎044-202-2702)
2. 임대차시장 정보인프라 구축
󰊱정보인프라 구축	임대차시장 DB 구축	국토부 주택정책과 박태진 사무관(☎044-201-4089)
	임대등록 시스템 구축	국토부 주거복지기획과 노지훈 사무관(☎044-201-4740)
󰊲 행정지원 강화	임대등록 절차 간소화	국토부 주거복지기획과 노지훈 사무관(☎044-201-4740)
	등록임대주택 정보제공	국토부 주거복지기획과 노지훈 사무관(☎044-201-4740)
3. 임차인 보호 강화
권리보호 및  거래안전 강화	계약갱신 거절기간 단축	법무부 법무심의관실 이시전 검사(☎02-2110-3164)
	임대차분쟁조정위원회 실효성 강화	법무부 법무심의관실 이시전 검사(☎02-2110-3164)
	소액보증금 최우선변제범위 확대	법무부 법무심의관실 이시전 검사(☎02-2110-3164)
	전세금 반환보증 활성화	국토부 주택기금과 문희선 사무관(☎044-201-3338)

집주인과 세입자가 상생하는

임대주택 등록 활성화 방안

Ⅰ. 추진 배경

◈ 주거복지 로드맵(11.29)을 통해 무주택 임차인의 주거안정을 위한 

공적임대주택 85만호 공급계획을 수립한 데 이어,

ㅇ 私的 전월세주택 세입자(임차가구의 70%)의 주거불안을 해소하기 위해 사실상 

전월세상한제가 적용되는 등록 민간임대주택 확충방안 마련

임대차시장 현황

□ (가구기준) ‘16년 기준 전체 1,937만 가구 중 자가거주 1,102만(자가점유율 56.8%) 

가구를 제외한 835만 가구가 임차가구이고,

ㅇ 이중에서 공공임대 136만, 법인임대 42만, 무상임대 77만 가구를 제외한 

총 580만 가구가 私的 임대차시장에서 전월세 형태로 거주

□ (주택기준) ‘16년 기준 주택재고 총 1,988만채 중 

개인이 보유한 주택은 1,759만채이고, 이중 임대용 주택은 총 595만채로 추정

ㅇ 임대용 주택 중 임대사업자로 등록하여 임대료 인상(연 5%)과 임대기간(4∼8년)이 

규제되는 등록임대주택은 79만채(임대용 주택의 13%)

* 등록 민간임대주택은 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용

⇨ 여전히 516만채(87%)의 私的 임대주택에 거주하는 세입자들은 

잦은 이사와 과도한 임대료 상승 등으로 주거불안에 수시로 노출

총 1,937만 가구

자가 거주 1,102만	임차가구 835만
	私的 전월세 580만 LH 등 136만 법인 등 42만 무상 77만

총 주택 1,988만채

LH․ 법인 등 229만채		개인 1,759만채
		자가주택 1,164만채	임대주택 595만채 등록임대 79만채

임대주택 등록 활성화 필요성

□ 私的 임대주택에 거주하는 세입자의 주거불안 해소 필요

ㅇ 전월세는 한집에 거주하는 기간이 평균 3.5년으로 

짧고(자가 10.6년), 10년(’07～’16)간 전국 아파트 전세값이 73% 상승하는 등 

주거불안 심각

□ 자가보유 촉진과 공적임대 확대는 현실적 한계

ㅇ 자가보유율은 선진국 대부분이 60% 내외(한국 59.9%)이며, 

대출에 기반한 자가보유 촉진은 가계부채 건전성 등을 고려할 필요

ㅇ 공적임대주택은 향후 5년간 85만호를 공급하여 ’22년에는 재고 200만호를 

확보할 계획이나, 재정여력 등 고려시 추가확대에 제약

⇨ 집주인과 세입자가 상생* 가능한 등록 민간임대주택을 늘릴 필요

* 임대주택으로 등록시 집주인은 폭넓은 세제감면 혜택을 받게 되고, 

세입자는 임대료 급증 걱정없이 4년 또는 8년 이상 안정적으로 거주 가능

□ 최근 등록이 빠르게 늘고 있으나 등록률은 여전히 낮은 수준

ㅇ 개인의 등록 민간임대주택은 

최근 4년간 2배 증가(‘12년 40만채 → ’16년 79만채)하였으나, 

전체 임대용 민간주택의 13% 수준

- 여전히 많은 집주인들이 4년 또는 8년간 주택 매각이 제한되고, 

건강보험료 증가 부담 등을 우려

⇨ 등록에 소극적이고, 등록하더라도 4년 단기임대(93%) 위주로 등록

구 분 (연말기준)	‘12	‘13	‘14	‘15	‘16
등록 임대사업자 (만명)	5.4	7.9	10.4	13.8	20.2
등록 민간임대주택 (만호)	40	43	46	59	79

◈ 세입자의 주거안정을 위해서는 등록에 따른 부담은 최소화하고,  혜택은 늘려 집주인들의 자발적 임대주택 등록을 늘려나가되, ㅇ 임차인 권리보호 강화와 함께 임대차 시장 정보인프라 구축 필요

Ⅱ. 기본 방향

집주인과 세입자가 상생하는 임대차 시장 정착

집주인		세입자
임대주택 등록시 지원 확대		주거안정 강화
지방세 감면 확대 ․‘21년까지 취득세․재산세 감면 ․(8년임대시) 40㎡ 이하 소형주택 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지 ․(8년임대시) 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)도 감면 임대소득세 감면 확대 ․1주택만 임대해도 감면 ․필요경비율 차등화 (등록 70%, 미등록 50%) 양도세 감면 확대 ․(8년 임대시) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 70% 적용 종부세 감면기준 개선 ․(합산배제) 5년 → 8년 임대시 건보료 부담 완화 ․(4년임대) 40% (8년임대) 80% 감면		4∼8년간 거주 가능 ․이사걱정 없이 한 집에서 오래 거주 ․이사 및 중개비용 절감 임대료 절감 : 연 5% 이내 인상 ⇨ 전월세상한제 수혜대상 확대 (‘16년) 23% → (’22년) 45%
		권리보호 및 거래안전 강화
		권리보호 강화 ․계약갱신 거절 통지기간 단축 ․임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화 거래안전 강화 ․소액보증금 최우선변제범위 확대 ․전세금 반환보증 활성화
임대차시장 정보 인프라 구축
정보 인프라 구축 : 임대등록시스템 및 임대차시장 정보 DB 구축 행정지원 강화 : 등록절차 간소화, 임차인에게 등록임대주택 정보제공 등

Ⅲ. 세부 추진방안

1

임대주택 등록 활성화

◈ 旣 예고된 대로 ‘19년부터 임대소득 과세와 건보료 부과를 시행하되,  등록사업자에 대해서는 부담이 최소화 되도록 인센티브를 확대 ◈ 장기임대주택 등록을 유도하기 위해 8년 장기임대 위주로 지원

지방세 감면 확대

□ (현행) 임대주택으로 등록한 공동주택‧오피스텔에 대해 취득세‧재산세를 

면적과 임대기간에 따라 차등하여 감면중(`18년말 일몰 예정)

구 분		40㎡ 이하	40～60㎡	60～85㎡
취득세	공 통	공동주택 건축‧분양 또는 주거용 오피스텔 분양시
	4년 단기	면제 (1호 이상) (취득세액 200만원 초과시 85% 감면)		-
	8년 장기			50% 감면 (20호 이상시)
재산세	공 통	2호 이상 임대시 공동주택 건축‧매입 또는 주거용 오피스텔 매입시
	4년 단기	면제 (재산세액 50만원 초과시 85% 감면	50% 감면	25% 감면
	8년 장기		75% 감면	50% 감면

□ (개선) 취득세․재산세 감면기간을 연장하고, 재산세 감면대상 확대

ㅇ (감면연장) 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한을 

’18년에서 ’21년까지 3년간 연장(사후심층평가 후 ’18년 세법 개정)

ㅇ (재산세) 8년 이상 장기임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한하여 

1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택 부여(’19년 시행)

- 아울러 서민이 주로 거주하는 다가구주택(모든 가구당 40㎡ 이하)에 대해서도 

8년 이상 임대시 재산세 감면혜택 부여(’19년 시행)

임대소득 과세 정상화 및 등록사업자 감면 확대

□ (현행) 주택임대소득 연 2천만원 초과에 대해서는 종합과세 중이며, 

2천만원 이하는 분리과세 대상이나 ‘18년까지 과세 유예

ㅇ (경비 공제) 연 2천만원 이하 분리과세시 필요경비율 60%를 적용하고 

다른 종합소득금액이 2천만원 이하이면 기본공제 400만원 추가

* 연소득 1천만원 이하는 과세표준 0원으로 비과세[(1천만원×40%)-400만원=0원〕 

연소득 2천만원은 과표 400만원으로 세금 56만원 [(2천만원×40%)-400만원]*14%

ㅇ (임대보증금) 부부합산 보유주택이 2주택 이하인 경우는 비과세

- 3주택 이상은 보증금 합계액에서 3억원을 제외한 금액의 60%에 대해 

이자상당액(‘17년, 연 1.6%)을 간주임대료로 환산하여 과세

* 이와 별도로 ‘18년까지 전용 60㎡ & 3억 이하 소형주택은 과세대상에서 제외

ㅇ (등록시 감면) 4년 임대시 30%, 8년 75% 감면 중(6억원 + 85㎡ 이하)

□ (개선) 예정대로 ‘19년부터 2천만원 이하도 분리과세하되, 

필요경비율 차등화 및 감면대상 확대를 통해 등록사업자의 부담은 완화

ㅇ (정상과세) ’18년까지 유예되어 있는 연 2천만원 이하 임대소득에 대한 과세를 

추가 유예 없이 ’19년부터 정상 과세(분리과세)

ㅇ (필요경비율 조정) 분리과세시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 

등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정(’19년)

* 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하(기본공제 적용)인 경우, 

등록시 임대소득 1,333만원까지, 미등록시 8백만원까지 소득세 부담 없음

ㅇ (감면기준 확대) 현재 3호 이상 → 1호 이상으로 확대(’18년 시행)

《 임대소득세 납부금액 》 * 8년임대시, 지방소득세 별도

임대소득	현재 기준		개 선
	등록	미등록	등록	미등록
연 1,000만원	0원	0원	0원	14만원 / 년
연 1,500만원	7만원 / 년	28만원 / 년	2만원 / 년	49만원 / 년
연 2,000만원	14만원 / 년	56만원 / 년	7만원 / 년	84만원 / 년

양도소득세 감면 확대

□ 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택 강화

ㅇ (장특공제 확대) 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대시에는 

양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향(’19년 시행)

ㅇ (장기임대 유도) 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 

5년 이상 임대 → 준공공임대로 등록하여 8년 이상 임대하는 경우로 개선하여 

장기임대주택 공급 유도(’18.4월 시행)

구 분		현행	개선
양도세	준공공임대 장기보유특별공제	8년 이상 임대시 85㎡ 이하 50% 적용	70%
		10년 이상 70% 적용
	중과배제	5년 이상 임대하는 6억원 이하 주택	8년 이상
종부세	합산배제

건강보험료 정상부과 및 등록사업자 감면

□ 임대소득 정상과세에 따라 건보료도 정상부과(’19년 소득분부터) 하되,

ㅇ ’20년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 

임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대시 80%, 4년 40%)

* 연 2천만원 초과 임대소득에 대해서는 현재도 소득세와 건보료 부과 중

《 가입유형별 건보료 인상분 추정 》

현재 가입유형	미등록시 평균인상액	등록시 평균인상액
		8년 임대	4년 임대
피부양자*	154만원 / 년	31만원 / 년	92만원 / 년
지역가입자	16만원 / 년	3만원 / 년	9만원 / 년
직장가입자	10만원 / 년	2만원 / 년	6만원 / 년

* 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우의 건보료 부담액

(다만, 등록시에는 임대소득이 연 1,333만원 이하인 경우 피부양자 자격유지)

ㅇ ’21년 이후 건보료 감면에 따른 등록증가 효과, 건보료 부과체계 개편 추이 

등을 고려하여 감면 연장여부 검토

참고1

임대소득 과세대상 개요

비과세 대상

분리과세(‘19년부터 과세)

종합과세(과세중)

구 분			전세		월세
1주택  보유자	공시가격  9억 초과	2천만원 초과	비과세		종합과세
		2천만원 이하			분리과세
	공시가격 9억 이하				비과세
2주택  보유자	2천만원 초과		비과세		종합과세
	2천만원 이하				분리과세
3주택이상 보유자	2천만원 초과		비과세 (60㎡ & 3억 이하)	종합과세
	2천만원 이하			분리과세

□ ‘19년부터 연 2천만원 이하 임대소득에 대해서도 과세 예정이나,

ㅇ 등록시는 경비율 70%가 적용되므로, 연 1,333만원까지 소득세 부담이 없으며

(주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우), 

초과시에도 소득세 대폭 감면(4년 임대 30%, 8년 75%)

⇨ 임대소득이 연 2천만원이 있는 8년 장기임대 등록사업자가

부담하는 소득세(지방소득세 별도)는 연 7만원 수준

* [2,000만원 × (1-70%)] - 400만원(기본공제)] × 14%(세율) = 28만원

→ 28만원 × [1-75%(감면율)] = 7만원

ㅇ 다만, 등록하지 않을 경우 면세점은 연 8백만원으로 축소되고, 

최대 연 84만원의 소득세(지방소득세 별도) 납부

□ 전세보증금의 경우 부부 합산 2주택 이하 보유자의 전세보증금은 

과세되지 않고 3채 이상부터 간주임대료로 환산되어 과세되나,

ㅇ 이 경우에도 소형주택(60㎡ & 3억원 이하)은 과세되지 않으며,

비 소형주택의 보증금도 3억원까지 과세대상에서 제외

□ 월세의 경우는 1주택 보유자가 

보유한 공시가격 9억원 이하의 주택(전체 주택의 99.3%, 수도권은 98.5%)은 비과세 대상

참고2

보유호수별 소득세 및 건보료 부담

◈ 이번 방안으로 세부담이 늘어나는 주요 대상은 3주택 이상을 보유한 다주택자이면서 등록하지 않고 있는 고액 임대사업자 ◈ 1주택 보유자는 사실상 소득세나 건보료 부담증가가 없고, 2주택 보유자의 경우에도 등록시에는 부담이 크게 완화 《‘16년 통계청 주택소유 현황 》 * 다가구 거처 미구분 구 분 1주택 보유자 2주택 보유자 3주택 이상 보유 합계 인원 1,133만명 (85.1%) 156만명 (11.7%) 41만명 (3.1%) 1,331만명 (100%) 주택 1,022만호 (70.4%) 268만호 (18.5%) 162만호 (11.1%) 1,452만호 (100%)

󰊱 연 2천만원 이상 종합과세 대상자

ㅇ 연 2천만원 이상 임대소득 사업자는 종합과세 대상자로 구분하여 

현재도 소득세와 건보료를 정상 부과 중으로,

- 실제로 ‘16년은 임대사업자 총 3.3만명의 임대수입 1.5조원(1인당 47백만원)에 

대해 소득세 1,468억원(1인당 445만원)을 징수

《 국세청 임대소득세 징수현황 》

귀속연도 구 분		’13년	’14년	’15년	’16년
2천만원  초과	신고인원(명)	24,474	27,666	30,414	33,025
	수입금액(억원)	11,104	13,163	14,536	15,776
추정 임대소득세액(억원)		956	1,163	1,316	1,468

ㅇ 임대사업자로 등록시는 2천만원 이하 임대소득자와 동일하게 

세제감면 혜택을 폭넓게 지원 중이나, 건보료는 감면 없음

⇨ 고액 임대사업자의 성실한 신고를 유도하고 임대등록을 촉진하기 위해 

‘18.4월부터 임대차시장 DB를 운영할 예정

출처:국토교통부 보도자료

제가 난독증이 있는 거 같네요.. ㅠ.ㅠ

혹시 위 보도자료에 대해서 간략하게 요약해 주실분 있나요?